با توجه به ابهامات مطرح شده در خصوص حکم بند (الف) تبصره 11 قانون بودجه سالهای 1401 و 1402 و ماده (17) قانون جهش تولید مسکن و به منظور تسریع امور و اتخاذ رویه واحد برای تبیین و شفاف سازی احکام یاد شده به اطلاع می رساند:
بر اساس مفاد بند (الف) تبصره (11) ماده واحده قانون بودجه سال 1402 کل کشور، میزان مالیات طرح (پروژه)های مسکن مهر بابت هر واحد مسکن مهر و واحدهای احداثی موضوع قانون جهش تولید مسکن (شامل ساخت، آماده سازی، محوطه سازی، زیربنایی و روبنایی) برای سالهای 1398 تا 1402 در طرح (پروژه) های تفاهم نامه سه جانبه با سازندگان و تعاونیها و پیمانکاران فرعی طرف قرارداد با آنها با هر نوع قرارداد و با معرفی وزارت راه و شهرسازی معادل سه میلیون (3,000,000) ریال برای هر واحد تعیین میگردد و هیچگونه مالیات دیگری به غیر از مالیات بر ارزش افزوده بابت خرید مصالح به این طرح(پروژه)ها تعلق نمیگیرد. سازمان امور مالیاتی کشور موظف به صدور مفاصاحساب مالیاتی پس از دریافت این مالیات است.
1- تعاریف:
برنامه حمایتی مسکن: برنامههای تامین مسکن مورد حمایت دولت با معرفی وزارت راه و شهرسازی.
آماده سازی زمین: فعالیتهایی که به منظور بهره برداری از اراضی خام برای آماده سازی جهت احداث و بهره برداری ضروری می باشد که شامل تسطیح زمین، اجرای جوی، جدول، زیرسازی و آسفالت معابر، شبکه های تاسیسات زیربنایی و احداث مساجد است. تامین خدمات زیربنایی و روبنایی: خدمات زیربنایی شامل انتقال شبکه های آب، برق، گاز، تلفن و نظایر آن از مبداء تا محل زمین مورد نظر و خدمات روبنایی شامل احداث اماکن عمومی از قبیل فضاهای آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و فضای سبز است.
تفاهم نامه سه جانبه: قراردادی که فی مابین تامین کننده زمین و واگذار کننده تسهیلات بانکی و سازنده برای احداث واحدهای مسکونی منعقد می گردد.
تفاهم نامه چهار جانبه: قراردادی که فی مابین تامین کننده زمین; واگذار کننده تسهیلات بانکی; تعاونی به عنوان هماهنگ کننده و مشارکت کننده در ساخت; و شرکت های پیمانکاری به عنوان سازنده/ سازندگان به عنوان مشارکت کننده، برای احداث واحدهای مسکونی منعقد می گردد. و سازنده برای احداث واحدهای مسکونی منعقد می گردد.
2- در قراردادهای ساخت پروژه های مسکن مهر و واحدهای احداثی موضوع قانون جهش تولید مسکن، چنانچه مسئولیت آمادهسازی، محوطهسازی، زیربنایی و روبنایی در چارچوب تفاهمنامه «سه جانبه به عهده سازندگان» یا «تعاونیها و پیمانکاران فرعی طرف قرارداد با آنها (چهارجانبه)» با هرنوع قرارداد و با معرفی وزارت راه و شهرسازی باشد، در این صورت کلیه مسئولیتهای یادشده به عنوان جزئی از فرآیند ساخت مسکن در قالب تفاهمنامه مذکور محسوب شده و مشمول حکم بند (الف) تبصره 11 قانون بودجه سال 1402 می باشد.
3-قراردادهای آمادهسازی، محوطهسازی، زیربنایی و روبنایی پروژههای مسکن مهر و واحدهای احداثی موضوع قانون جهش تولید مسکن که خارج از چارچوب تفاهمنامه «سه جانبه به عهده سازندگان» یا «تعاونی ها و پیمانکاران فرعی طرف قرارداد با تعاونیها (چهارجانبه)» حسب مورد، قبل از تفاهمنامه و یا پس از اجرای آن، با انعقاد قرارداد جداگانه صورت میپذیرد، مشمول حکم بند (الف) تبصره 11 قانون یادشده نخواهند بود.
4-مالیات سالهای 1398 لغایت 1402 هر واحد مسکن مهر و واحدهای احداثی موضوع قانون جهش تولید مسکن مشمول حکم بند (الف) تبصره 11 قانون مزبور می باشد.
5-با عنایت به مفاد بند (الف) تبصره 11 قانون بودجه سنوات 1401 و 1402، حکم ماده (17) قانون جهش تولید مسکن تا پایان سال 1402 موقوف الاجرا است.
6- براساس مقررات قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال های 1387 و 1400، عرضه داراییهای غیر منقول از پرداخت مالیات و عوارض ارزش افزوده معاف است. در این راستا واگذاری واحدهای ساخته شده توسط سازندگان مسکن مهر و موضوع قانون جهش تولید مسکن مشمول مالیات و عوارض ارزش افزوده نخواهند بود. همچنین مالیات و عوارض پرداخت شده مربوط به خرید کالا یا خدمت بابت نهاده های طرح (پروژه) های مزبور، با رعایت مقررات موضوعه قابل تهاتر و استرداد نمی باشد.
7- در خصوص مالیات و عوارض ارزش افزوده واحدهای مسکن مهر و قانون جهش تولید مسکن در چارچوب تفاهمنامههای یاد شده، با عنایت به ابطال بند (2) مصوبه شماره 30562/ت49128هـ مورخ 1392/02/15 هیأت وزیران طی دادنامه شماره 86 مورخ 1398/01/27 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، از ابتدای سال 1388 تا پایان سال 1397 مفاد مصوبه مارالذکر لازم الاجرا می باشد و از ابتدای سال 1398 تا پایان سال 1402 مفاد بند (الف) تبصره (11) ماده واحده قانون بودجه سال 1402 کل کشور، حاکم خواهد بود.
8-به طور کلی در صورتی که مودیان در زمان شمولیت (عدم معافیت) مالیات و عوارض ارزش افزوده کالاها و خدمات بر اساس مقررات موضوعه، اقدام به دریافت مالیات و عوارض متعلقه نموده باشند، لیکن به موجب مقررات آتی، کالاها و خدمات یادشده معاف از پرداخت مالیات و عوارض ارزش افزوده اعلام شوند، اخذ جریمه موضوع تبصره (2) بند (الف)ماده (9) قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1400 موضوعیت ندارد.
9-مفاد این بخشنامه در خصوص پرونده های مالیاتی که در مراحل دادرسی مالیاتی مطرح می باشند نیز جاری بوده و مراجع ذی ربط می بایست وفق مقررات این بخشنامه عمل نمایند.
سید محمدهادی سبحانیان
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
معتبر (دائمی)
مرجع تصویب:
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
تاریخ صدور:
1402/11/15
شروع اعتبار:
1401/01/01
تثبیت مالیات مقطوع ۳۰۰ هزار تومانی برای مسکن مهر و ملی
📌 جان کلام:
تثبیت نرخ مقطوع ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال برای هر واحد مسکن مهر و طرحهای جهش تولید مسکن (عملکرد سالهای ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۲). این نرخ جایگزین رسیدگی به سود و زیان بوده و شامل تمامی فعالیتهای ساخت، آمادهسازی و محوطهسازی در قالب قراردادهای سه یا چهارجانبه مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی میباشد.
تحلیل حقوقی و اجرایی
این بخشنامه با استناد به بند (الف) تبصره ۱۱ قوانین بودجه ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، رویهای واحد را برای خاتمه دادن به پروندههای باز مالیاتی در حوزه مسکن حمایتی ابلاغ کرده است. نکته حائز اهمیت، «شمولیت عام» این نرخ مقطوع است؛ به این معنا که اگر قرارداد در چارچوب تفاهمنامههای سهجانبه (سازنده، بانک، زمین) یا چهارجانبه (با دخالت تعاونی/پیمانکار فرعی) باشد، ممیز حق ورود به ریز هزینهها و درآمدها را نداشته و صرفاً باید به ازای هر واحد، مبلغ ۳۰۰ هزار تومان مطالبه کند.
همچنین، این بخشنامه صراحتاً اجرای ماده ۱۷ قانون جهش تولید مسکن (که میتوانست بار مالیاتی سنگینتری ایجاد کند) را تا پایان سال ۱۴۰۲ موقوفالاجرا دانسته است. این یک فرصت طلایی برای بستن پروندههای سنواتی بدون درگیری در پروسه پیچیده حسابرسی است.
📋 چکلیست و نکات کلیدی
- شمولیت زمانی: این نرخ مقطوع برای عملکرد سالهای ۱۳۹۸ لغایت ۱۴۰۲ نافذ است. (بند ۴ بخشنامه)
- معافیت ارزش افزوده: اصل واگذاری واحدها معاف از مالیات بر ارزش افزوده است، اما مالیات پرداختی بابت خرید مصالح (نهادهها) قابل استرداد یا تهاتر نیست و جزو بهای تمام شده محسوب میشود. (بند ۶ بخشنامه)
- شمولیت آمادهسازی: عملیات زیربنایی، روبنایی و محوطهسازی تنها در صورتی مشمول این نرخ مقطوع است که جزئی از قرارداد اصلی سهجانبه یا چهارجانبه باشد.
دقت کنید! اگر قرارداد آمادهسازی، محوطهسازی یا تأسیسات، خارج از چارچوب تفاهمنامه سهجانبه/چهارجانبه و به صورت قرارداد مستقل (جداگانه) منعقد شده باشد، مشمول این نرخ مقطوع ۳۰۰ هزار تومانی نخواهد بود و طبق قواعد کلی (ماده ۱۰۵ یا ۹۳ ق.م.م) بر اساس سود و زیان واقعی رسیدگی خواهد شد. (بند ۳ بخشنامه)
💡 استراتژی دفاعی (ماده ۲۳۸ و هیأتها):
اگر پروندهای در دادرسی دارید که ممیز برای سالهای ۹۸ تا ۴۰۲ اقدام به محاسبه مالیات بر اساس “ضریب سود فعالیت پیمانکاری” یا رسیدگی به دفاتر کرده است، فوراً با استناد به بند ۹ این بخشنامه لایحه رفع تعرض تنظیم کنید. در لایحه تصریح کنید که طبق قانون بودجه، روش تشخیص علیالرأس یا رسیدگی به دفاتر برای این پروژهها “موضوعیت ندارد” و سازمان مکلف به صدور مفاصاحساب صرفاً با دریافت ۳.۰۰۰.۰۰۰ ریال به ازای هر واحد است.