نظر به ابهامات مطرحشده در رابطه با نحوه اجرای مقررات ماده (6) آییننامه اجرایی موضوع تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1394/04/31، موضوع فعالان حوزه ساخت و فروش ساختمان، مبنی بر اینکه «ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون مزبور صادر میشود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون یادشده و تبصرههای آن هستند»، موارد ذیل را مقرر میدارد:
1- تغییر در کاربری یا مالکیت یا تمدید مهلت زمانی ساخت با صدور پروانه اصلاحی برای ساختمانهایی که تاریخ صدور پروانه ساخت اولیه آنها قبل از سال 1395 می باشد، موجب شمول مقررات موضوع ماده (77) قانون مذکور نمیباشد.
2- در مواردی که تاریخ صدور پروانه ساختمان قبل از سال 1395 بوده، لیکن از ابتدای سال 1395 به بعد، از طریق اصلاح همان پروانه، متراژ بنا اضافه شود، درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان موضوع پروانه اصلاحی، به نسبت متراژ اضافهشده از ابتدای سال 1395 به بعد مشمول مقررات ماده (77) قانون خواهد بود.
3- ساختمانهایی که از طریق مشارکت صاحب زمین و سازنده، ساخته و با رعایت سایر مقررات مشمول مالیات موضوع ماده 77 شناخته میشوند، ضروری است درآمد مشمول مالیات سازنده (طرف مشارکت) با احتساب ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (64) قانون تعیین شده است یا قیمت قدرالسهم عرصه در تاریخ قرارداد مشارکت، هر کدام که بیشتر باشد; و هزینه ساخت سهم تعلق گرفته از بنای ساختهشده به سازنده و در خصوص صاحب زمین نیز قیمت قدرالسهم عرصه با رعایت مقررات ماده (12) آییننامه اجرایی فوق الذکر و احتساب هزینههای سهم تعلق گرفته از بنا، تعیین و پس از محاسبه درآمد مشمول مالیات، مالیات متعلقه محاسبه و مطالبه شود.
4- در کلیه موارد که پروندههای مالیاتی در فرآیند حسابرسی یا دادرسی قرار دارد براساس این بخشنامه اقدام به عمل آید.
معتبر (دائمی)
مرجع تصویب:
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
تاریخ صدور:
1403/07/10
شروع اعتبار:
1403/07/10
پایان مناقشه مالیاتی ساختوسازهای قدیمی و مشارکتی
📌 جان کلام:
این بخشنامه سه حکم کلیدی دارد: ۱. تمدید یا تغییر نام پروانههای ساختمانی صادره قبل از سال ۹۵، آنها را مشمول قانون جدید (مالیات بر سود) نمیکند. ۲. اگر به پروانه قدیمی متراژ اضافه شود، فقط «متراژ اضافه شده» مشمول قانون جدید است. ۳. نحوه محاسبه «هزینه زمین» برای سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت، به نفع مودی فرمولبندی شده است.
تحلیل و تفسیر حقوقی
ماده ۷۷ ق.م.م در سال ۱۳۹۵ اصلاح شد و مبنای مالیات ساختوساز را از «ارزش معاملاتی» به «سود واقعی» تغییر داد. چالش اصلی زمانی بود که یک پروانه در سال ۱۳۹۴ (قانون قدیم) صادر شده اما در سال ۱۴۰۰ تمدید یا اصلاح شده است. ممیزان غالباً کل پروژه را مشمول قانون جدید میدانستند. این بخشنامه با صراحت اعلام میکند که صرفِ «تمدید مهلت»، «تغییر مالکیت» یا «تغییر کاربری» پروانههای قبل از ۹۵، رژیم مالیاتی آنها را تغییر نمیدهد و همچنان معاف از مالیات بر سود ساختوساز هستند.
فرمول جدید مشارکت در ساخت: در بند ۳، سازمان یک گره کور محاسباتی را باز کرده است. برای تعیین سود مشمول مالیات سازنده، باید «هزینه زمین» (قدرالسهمی که سازنده از زمین میبرد) کسر شود. طبق این بخشنامه، هزینه زمین برای سازنده برابر است با بیشترین مقدار بین این دو عدد:
۱. ارزش معاملاتی (رأی کمیسیون تقویم) عرصه در زمان فروش.
۲. قیمت روز قدرالسهم عرصه در تاریخ عقد قرارداد مشارکت.
انتخاب گزینه «بیشتر»، باعث افزایش هزینه و در نتیجه کاهش مالیات سازنده میشود.
📋 چکلیست اقدامات فوری:
- بازبینی پروندههای باز: طبق بند ۴، این بخشنامه عطفبهماسبق میشود. اگر پروندهای در دادرسی دارید که پروانه آن قدیمی است اما به دلیل تمدید مشمول مالیات سنگین شده، فوراً با استناد به این بخشنامه لایحه اصلاحی بدهید.
- محاسبه بهای تمام شده سازنده: در قراردادهای مشارکت، حتماً «قیمت روز زمین در تاریخ قرارداد» را مستند کنید (با نظریه کارشناس یا اسناد مثبته)، زیرا احتمالاً از ارزش معاملاتی زمان فروش بیشتر است و مالیات شما را به شدت کاهش میدهد.
- تفکیک متراژ: در صورت اصلاح پروانه و افزایش بنا، دقیقاً مشخص کنید چند متر مربع مربوط به الحاقیه بعد از سال ۹۵ است.