مالیات املاک و مستغلات

● اگر خریداران ،  اشخاص حقوقی باشند و همچنین در مواردی که ملک یا حقوق ناشی از آن به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک انتقال داده می شود چنانچه قیمت نوشته شده  در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، قیمت در سند، به جای ارزش معاملاتی ملک در نظر گرفته می‎شود.

● در صورتی که ملک مورد معامله بدون  ارزش معاملاتی باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه آن ، برای مالیات  مبنای محاسبه قرار می گیرد.

●  اگر ملک مورد انتقال عرصه و اعیان  داشته باشد، برای پرداخت مالیات، عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی محاسبه می شود

● اشخاص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش تلقی می شوند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال باید مالیات مقطوعی معادل ۱۰% ارزش اعیانی ملک بپردازند اما  دیگر بابت بساز و بفروش هیچ نوع  مالیات دیگری پرداخت نمی‎کنند.

 تعیین ارزش معاملاتی املاک برعهده کمسیون ۷ نفره (۴نفر دولتی و ۳ نفر غیردولتی) بوده که با حضور حداقل ۵ نفر که ۳ نفر آنها عضو دولت باشند، تشکیل  می شود،  تصمیمات این کمیسیون با رأی موافق ۴ نفر اعتبار دارد.

●  اگرملک به‎طور رایگان بلاعوض واگذار شود، واگذار کننده مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی نیست  و انتقال گیرنده  به  میزان ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال، شامل مالیات بر درآمد اتفاقی خواهد بود.

●  اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‎های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، مالک علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیات مقطوع ۱۰% به میزان ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال را هم باید بپردازد.

● چنانچه ملک مورد معامله با حق واگذاری محل، انتقال داده شود، مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل، معادل ۲% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به میزان ارزش معاملاتی ملک با نرخ ۵% تعیین می‎شود.

پرداخت مالیات بر طبق قانون به این صورت است:

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.
• شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
• سازندگان حقیقی شامل خرده سازان) بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

در فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب بر خلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

توجه داشته باشید که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند.

بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات باید به‌صورت آنی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. به‌موجب همین ماده قانونی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا امکان دسترسی سازمان امور مالیاتی کشور را به سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند. پس از محاسبه میزان مالیات در دفترخانه مالیات، مودیان می‌توانند در همان دفترخانه، مالیات موردنظر را پرداخت کنند. با این امکان، دیگر نیازی به مراجعه حضوری مودیان مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور نخواهد بود.

مواردی که از پرداخت مالیات انتقال املاک معاف هستند شامل موارد زیر است:

• اولین نقل و انتقال واحدهای مسکونی که ظرف مدت ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون مطابق با قیمت‌های مصوب وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی احداث شوند و در نهایت طی بازه‌ی زمانی یک ساله از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث تعیین و منتقل شده باشد از پرداخت مالیات معاف هستند.
• اموال و وجوهاتی که از طرف وزارتخانه و شرکت‌های دولتی و موسسات و شهرداری بابت حقوق راجع به املاک برای توسعه‌ی منطقه نظامی یا توسعه و احداث جاده، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، احداث راه آهن، حفر نهر یا موارد مشابه آن به مالک تعلق بگیرد یا در حساب او به ودیعه گذاشته شود از مالیات انتقال ملک معاف است.
• املاکی که در فهرست آثار ملی به ثبت رسیده باشد و به سازمان میراث فرهنگی انتقال داده شود، نسبت به پرداخت تمام مالیات نقل و انقال قطعی معاف هستند و در مواردی که ملک ثبت شده در فهرست آثار ملی در دست شخص باقی مانده باشد به میزان ۵۰ درصد از پرداخت مالیات معاف می‌شوند.
• املاکی که از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضا منتقل می‌شود معاف از مالیات هستند. البته این مورد به انتقال‌های از تاریخ ۶/۷/۱۳۸۹ تعلق می‌گیرد.
• املاکی که با سند عادی معامله شده باشند و در آن‌ها ساخت و ساز با تایید شهرداری منطقه صورت گرفته باشد، برای ثبت رسمی سند از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
• املاکی که در محوطه‌ی بهسازی و نوسازی و بازسازی محلات قدیمی باشند از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.

برای پرداخت مالیات باید مدارک و اسناد زیر را آماده کنید:

• برگه استعلام دفتر اسناد رسمی با ذکر نام خریدار
• تصویر از سند مالکیت و بنچاق
• تصویر پایان‌کار
• تصویر پروانه‌ی تخریب، نوسازی و عدم خلاف (در مواردی که املاک در دست ساخت است)
• تصویر صورت مجلس تفکیکی
• تصویر اسناد عادی یا رسمی
• تصویر وکالتنامه (در مواردی که فرد به وکیل مراجعه کرده باشد)
• فتوکپی شناسنامه خریداران
• فتوکپی شناسنامه فروشندگان
• فتوکپی کارت ملی خریداران
• فتوکپی کارت ملی فروشندگان
• کپی قولنامه یا مبایعه نامه
• نشانی ملک به همراه کروکی محل و نقشه
• تصویر گواهی واریز کردن مالیات بر ارث (فرم شماره ۱۹)

• طبق ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالک عین یا صاحب حق مشمول مالیات می باشد.
• طبق ماده ۶۵ قانون مالیات های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده واحد های مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن مشمول مالیات نخواهند بود.
• طبق ماده ۶۶ قانون مالیات های مستقیم در صورتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها یا موسسه های وابسته به آن ها باشند و در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شوند در صورتی که بهای مذکور در سند از ارزش معاملاتی کم تر باشد در هنگام حساب کردن مالیات موضوع ماده ۵۹ این قانون بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حساب مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت.
• طبق ماده ۶۷ قانون مالیات های مستقیم فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش‌ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.
• طبق ماده ۶۸ قانون مالیات های مستقیم املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.
• طبق ماده ۶۹ قانون مالیات های مستقیم اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط‌ قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف می‌باشد.
• طبق ماده ۷۰ قانون مالیات های مستقیم هرگونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده، راه‌آهن، خیابان، معابر، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق می‌گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می‌شود از مالیات نقل و انتقال موضوع این فصل معاف خواهد بود.
  املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می‌رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می‌ماند نسبت به (۵۰) درصد مالیات مربوط‌ به درآمد موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد. و همچنین هرگونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرح‌های نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافت‌های فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می‌گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است‌.
• طبق ماده ۷۱ قانون مالیات های مستقیم زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط‌ بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذی صلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

• طبق ماده ۷۲ قانون مالیات های مستقیم در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود اداره امور مالیاتی مربوط‌ مکلف است بنا به درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.
• در مورد املاک با عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل می‌باشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می‌گردد.
• طبق ماده ۷۵ قانون مالیات های مستقیم از نظر مالیاتی مستأجرین املاک اوقافی اعم از این که اعیان احداث شده در آن داشته یا نداشته باشند نسبت به عرصه مشمول‌ مقررات این فصل خواهند بود.
• در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده ۵۲ این قانون طبق مقررات ایـن فصل مشمول مالیات بـه شـرح مـاده ۵۹ این قانون باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

شما هر مبلغی که بابت فروش ملک خود دریافت می‌کنید، ۵ درصد آن را باید به عنوان مالیات پرداخت کنید. مثال:
فردی تصمیم می‌گیرد تا ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومانی را به قیمت ۸۰۰ میلیون به یک موسسه و یا شرکت دولتی واگذار کند. در این صورت مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد کل مبلغ است و به عبارتی میزان مالیات نقل و انتقال این ملک ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.

اگر شخصی تصمیم بگیرد تا سرقفلی مغازه یا ملک تجاری خود را در مقابل دریافت پول به فرد دیگری واگذار نماید، باید دو درصد از آن را به دولت به عنوان مالیات پرداخت نماید. بنابراین در ازای واگذاری سرقفلی مغازه‌ای که ارزش آن حدود ۳ میلیارد است باید مبلغ ۶۰ میلیون تومان مالیات پرداخت کرد.
در مورد شیوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری (مالیات نقل و انتقال ملک تجاری) نیز همان پنج درصد مالیات صادق است. به عبارت دیگر، فرقی نمی‌کند که ملک مسکونی باشد و یا تجاری، در هر حال هنگام فروش، ۵ درصد از آن به عنوان مالیات توسط مالک یا همان فروشنده به حساب دولت ریخته می‌شود.

اگرچه در انتقال سرقفلی، ملک به فروش نمی‌رسد، با این حال از آنجا که واگذاری سرقفلی نیز نوعی نقل و انتقال املاک به حساب می‌آید. زمانی که شخصی سرقفلی مغازه یا ملک تجاری را در ازای دریافت مبلغی به کسی دیگر واگذار می‌کند، باید دو درصد از میزان مبلغ دریافتی را به عنوان مالیات سرقفلی به دولت پرداخت کند. این مبلغ باید در ۳۰ روز پس از معامله به حساب دولت ریخته شود. ذکر یک مثال این موضوع را روشن‌تر می‌کند. فرض کنید فردی سرقفلی مغازه یا یک واحد تجاری را به ازای دریافت یک میلیارد تومان به فرد دیگری واگذار می‌کند. مالیاتی که مالک سرقفلی باید پرداخت کند دو درصد از ارزش معامله یعنی ۲۰ میلیون تومان است

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند.

میزان مالیات نقل و انتقال ملک، برابر با ۵ درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک ۴ میلیاردی را معامله کرده است، باید مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نماید.

1. مالیات نقل و انتقال ملک
2. مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
3. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
4. مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه