مشارکت در ساخت و ساز چقدر آب می‌خورد؟

فرارو– مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج نوسازی بافت فرسوده و سرمایه‌گذاری ملکی در ایران است.

به گزارش فرارو؛ در مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده برای ساخت یک ساختمان جدید با هم شریک می‌شوند. مالک، زمین یا ملک کلنگی را به‌عنوان آورده ارائه می‌کند و سازنده هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه و اجرا را برعهده می‌گیرد. در نهایت و پس از اتمام کار، واحدهای ساخته‌شده بر اساس توافق اولیه بین طرفین تقسیم می‌شود. اما برخلاف تصور عموم، ورود به این مدل ساخت‌وساز همیشه آسان و کم‌هزینه نیست. در این گزارش به این می‌پردازیم که حداقل هزینه یک پروژه مشارکتی چقدر است و سازنده برای شروع کار دقیقاً به چه میزان سرمایه احتیاج دارد.

 حداقل سرمایه لازم برای ورود به مشارکت در ساخت و ساز

براساس برآوردهای سال 1404، هزینه ساخت یک ساختمان معمولی بین 17 تا 20 میلیون تومان برای هر متر مربع است. علت این دامنه قیمتی این است که بنا به گفته مهندسان پروژه، به‌ازای هر طبقه بیشتر، هزینه ساخت 5 تا 7 درصد بالا می‌رود.

ساختمان‌های بلندتر نیازمند اسکلت قوی‌تر، فونداسیون عمیق‌تر و مصرف بیشتر میلگرد و بتن هستند. علاوه بر آن، پیچیدگی تاسیسات (لوله‌کشی عمودی، تقویت فشار آب، سیستم برق و تهویه) بیشتر می‌شود.

از طبقات بالاتر، الزام به آسانسور، سیستم‌های ایمنی و آتش‌نشانی پیشرفته‌تر نیز به هزینه‌ها اضافه می‌شود. همچنین هزینه حمل مصالح، نیروی انسانی و زمان اجرای پروژه در ساختمان‌های مرتفع افزایش می‌یابد. بنابراین بسته به تعداد طبقات و زیر بنا هزینه مشارکت افزایش می‌یابد.

جدول حداقل سرمایه برای مشارکت در ساخت و ساز

مشارکت در ساخت و ساز معمولاً با هدف اجرای یک ساختمان با چند واحد آپارتمانی و تقسیم سود واگذاری واحدها است. به همین دلیل معمولاً پروژه ها 3 طبقه به بالا اجرا می‌شوند.

در جدول زیر هزینه ساخت ملک 120 متری در پروژه‌های 3، 4، 5 و 6 طبقه بر اساس هزینه ساخت 17 تا 20 میلیون تومان آورده شده است.

سرمایه‌گذاری اولیه سازنده شامل چه هزینه‌هایی است؟

پرداخت صفر تا صد هزینه‌های ساخت و ساز پروژه از تخریب ساختمان قدیمی گرفته تا آخرین مراحل ساخت پروژه بر عهده  سرمایه‌گذار است. این هزینه ها به سه دسته هزینه پیش از ساخت، حین اجرای پروژه و بعد از آن تقسیم می‌شوند.

هزینه‌های پیش از ساخت عبارتند از هزینه تمدید یا اخذ پروانه، هزینه طراحی معماری، سازه و تأسیسات، بیمه مسئولیت و مالیات‌ها و هزینه تخریب ساختمان قدیمی.

هزینه‌های حین اجرا شامل خرید مصالح، دستمزد کارگران و پیمانکاران، هزینه‌های حمل‌ونقل و تجهیزات و همچنین نظارت و مدیریت پروژه است. بعد از اجرای پروژه نیز خرده‌هزینه‌هایی مانند هزینه انشعابات، هزینه پایان‌کار و دفترخانه و مشاعات نیز وجود دارد.

فرمول محاسبه سهم سازنده و مالک بر اساس آورده

سهم‌بندی در مشارکت بر اساس مقایسه ارزش زمین با هزینه ساخت انجام می‌شود. فرمول ساده و رایج اینطور است:

درصد سهم سازنده = هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100

درصد سهم مالک = ارزش زمین ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100

برای مثال، اگر زمین 20 میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینه ساخت 15 میلیارد باشد، قیمت کل ملک 35 میلیون تومان است و با توجه به فرمول سهم سازنده 43 درصد و سهم مالک 57 درصد از فروش کل ملک است.

این فرمول مبنای اصلی بیشتر قراردادهای مشارکت است، هرچند جزئیات در قرارداد می‌تواند تغییر کند.

هزینه‌های پنهان و ریسک‌هایی که باید محاسبه شوند

پروژه‌های مشارکتی هزینه‌های پنهانی دارند که ممکن است سازنده یا مالک را در میانه راه غافلگیر کند. رایج‌ترین این هزینه‌ها نوسانات قیمت مصالح که در عین حال مهم‌ترین ریسک ساخت و ساز هم حساب می‌شود. تاخیر شهرداری در صدور پروانه و افزایش دستمزد کارگران در میانه پروژه هم هزینه تمام شده کار را بالا می‌برد. اگر این موارد پیش‌بینی نشوند، پروژه با کمبود نقدینگی مواجه شده و حتی ممکن است متوقف شود.

چه زمانی مشارکت در ساخت صرفه اقتصادی ندارد؟

در زمان رکود مسکن سود کمی نصیب سازندگان می‌شود زیرا هزینه ساخت از رشد قیمت ملک پیشی می‌گیرد. همچنین زمانی که پروژه کوچک باشد و هزینه‌های ثابت آن زیاد باشد مثلاً پروژه‌های کمتر از 300 متر صرفه اقتصادی پایین‌تری دارند.

از همه بدتر زمانی است که با سازنده با تخمین دقیق وارد ساخت و ساز نشود و در میانه راه مجبور به پیش‌فروش واحدها شود. درست است که پیش‌فروش نقدینگی فوری به پروژه تزریق می‌کند اما ریسک حقوقی و ورشکستگی پروژه را بالا می‌برد. زیرا ممکن است نوسانات قیمت مصالح باعث شود هزینه ساخت از هزینه توافق شده برای پیش فروش بالاتر برود.