شماره دادنامه:140331390002875758

تاریخ تنظیم : 1403/11/30

طرف شکایت: سازمان امور مالیاتی کشور 

موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند (13) بخش اول و بند (6) وتذکر ذیل آن بخش دوم ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران 

شاکی دادخواستی به طرفیت سازمان امور مالیاتی کشور به خواسته فوق الذکر به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیأت عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می باشد :  

ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران

بند -1-3 مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی بصورت تجاری و اداری استفاده  می گردد. مطبق با نوع کاربرد ملک ، معادل شصت درصد (%60) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می باشد . 

بند 6:ارزشهای اجاری ،املاک مربوط به معابر با عرض 14 متر می باشد و به ازای هر متر )یا ضریبی از متر( مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور ، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری و اداری پنج درصد ( %5 ) و در مورد  سایر کاربری ها )مسکونی کشاورزی و….( دو درصد (%2) به ارزشهای مزبور اضافه یا از آن کسر می گردد. 

تذکر: تعدیلات مذکور برای معابر با عرض بالاتر و کمتر از 14 متر برای املاک تجاری و اداری نسبت به مازاد 30 متر و کمتر از 4 متر و همچنین برای املاک مسکونی، کشاورزی و سایر املاک نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی شود. 

*دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:

مفاد ضوابط اخیر الذکر، بدلایل آتی ; خلاف موازین قانونی و علی الاصول تصویب آن خارج از حدود اختیارات و وظایف  سازمان امور مالیاتی کشور می باشد: 

-1 بموجب قسمت ذیل تبصره 11 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی ; درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر مربع و در سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع زیربنای مفید ، از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد. بدیهی است اعمال هرگونه محدودیت ? توسیع  محتاج نص صریح قانونی بوده و اصول حقوقی نیز ایجاب می نماید به قدر متیقن و نص قانون اکتفا شود. 

-2 هکذا، تصویب و الزام به اجرای مصوبه معترض عنه در سراسر کشور – فراتر از قانون مالیاتهای مستقیم- فی الواقع وضع و تاسیس قانون جدیدی است که از نظر ماهیت ، مغایر با نیت قانونگذار و روح قانون مارالذکر و مخالف قاعده حقوقی اصل تفسیر مضق – می باشد. 

-3برابر ماده 301 قانون مدنی، هر کس عمدا یا اشتباها چیزی را که مستحق نبوده دریافت کند ملزم است آن را به مالک تسلیم نماید. بنابراین مالیات دریافتی موضوع مصوبه معترض عنه از مصادیق ایفای ناروا تلقی و مطالبه سازمان مشتکی عنه ، فاقد وجاهت اداری و قانونی است.

-4 دریافت مالیات معترض عنه ، فاقد ماخذ و مبنای قانونی، خلاف اصل تسلیط و مغایر قاعده شرعی علی الید (علی ید ما اخذت حتی تودیه) نتیجتا فاقد وجاهت شرعی و قانونی می باشد. 

بنابمراتب مذکور، نظر به اینکه مفاد بند (13) بخش اول و بند (6) و تذکر ذیل آن بخش دوم ضوابط اجاری ارزش جاری  عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران، مغایر با قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی مجلس شورای اسلامی، خارج از حدود وظایف و اختیارات و سازمان مشتکی عنه تنظیم، صادر و مالیات مزبور، بطور ناروا و اجبارا دریافت می شود; به استناد بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 48 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب  1392 تقاضای ابطال آن را می نماید. 

دفاعیات طرف شکایت: 

-1مطابق حکم ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1394/04/31 درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (%80) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. 

-2از آنجا که در متن ماده مذکور ضمن مکلف نمودن سازمان امور مالیاتی کشور به تعیین جدول املاک مشابه ملاکی برای تدوین آن مشخص نشده است، این سازمان با بررسی ارزش روز اجاری املاک در سطح کشور، معیارهای پارامترهای اصلی اثر گذار بر میزان اجاره املاک را احصاء و در راستای شفاف سازی، ساده سازی و یکسان نمودن روش در ارتباط با محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در کشور، ضوابط تعیین ارزش اجاری املاک را در قالب الگویی واحد تدوین و طی بخشنامه شماره 84/97/200 مورخ 1397/06/04 ابلاغ نموده است.

در راستای مالیات ستانی بر پایه عدالت و سیستمی نمودن محاسبات برای اخذ مالیات بر اجاره املاک مناطق 22 گانه شهر تهران بر اساس مشابهتهای اقتصادی اجتماعی به 159 بلوک تقسیم شده است و در هر بلوک به طور مجزا و بر پایه  ضوابط اجرایی تعریف شده ارزشهای اجاری هر متر مربع املاک مشابه بر اساس نوع کاربری و کاربرد مورد اجاره  تعیین میشود که به این مجموعه متشکله از 159،بلوک جدول املاک مشابه اطلاق می شود. 

-3در ضوابط مذکور، معیارهایی )پارامترهایی( از قبیل نوع کاربری ملک )مسکونی، تجاری، اداری و….) نوع کاربرد مورد اجاره ملک، متراژ مفید، طبقه محل وقوع املاک تجاری قدمت ساختمانهای مسکونی و اداری و عرض گذر محل وقوع ملک لحاظ شده است. 

بدیهی است برای تعیین جدول املاک مشابه به نحوی که ماحصل آن قرابت ارزشهای محاسباتی به ارزشهای واقعی اجاری  باشد تعیین معیارهای (پارامترهای) اثر گذار بر میزان اجاره دریافتی و تدوین روش محاسباتی (ضوابط تعیین ارزش اجاری) املاک امری اجتناب ناپذیر می باشد. شایان ذکر است نظر به اینکه طبق عرف، ارزش اجاری املاک با کاربری  مسکونی که برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار میشود با ارزش اجاری برای استفاده مسکونی متفاوت و بیشتر است در بند 3-1 بخش اول ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 شهر تهران مقرر شده است. 

مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری و اداری می گردد منطبق با نوع کاربرد ملک معادل شصت درصد (%60) ارزش تجاری املاک مندرج در هر استفاده بلوک می باشد. 

هم چنین با عنایت به اثر گذاری مستقیم عرض معبر محل وقوع ملک بر میزان ارزش اجاری ملک استیجاری، در بند (6) بخش دوم ضوابط مذکور چنین آمده است:

ارزشهای اجاری املاک، مربوط به معابر با عرض 14 متر میباشد و به ازای هر متر )یا ضریبی از متر( مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری و اداری، پنج درصد (%5) و در مورد سایر  کاربریها (مسکونی کشاورزی و …) دو درصد (%2) به ارزشهای مزبور اضافه یا از آن کسر می گردد. 

تذکر : تعدیلات مذکور برای معابر با عرض بالاتر و کمتر از 14 متر برای املاک تجاری و اداری نسبت به مازاد 30 متر و کمتر از 4 متر و همچنین برای املاک مسکونی، کشاورزی و سایر املاک نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی شود.

-4 مقررات تبصره (11) ماده (53) قانون مذکور، تنها ناظر بر میزان متراژ زیر بنای مفید با کاربری مسکونی معاف از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک میباشد که این موضوع در بخش اول ضوابط اجرایی تعیین ارزش اجاری املاک نیز تصریح شده است: 

ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیتهای مقرر در قانون، حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع  زیربنای مفید در تهران و 200 متر مربع زیربنای مفید در سایر نقاط نسبت به مازاد متراژ باقیمانده واحد یا واحدهای مسکونی اجاری مطابق ارزشهای اجاری املاک مسکونی مندرج در ذیل هر بلوک قابل محاسبه می باشد. لذا مقرره  موضوع شکایت منطبق بر موازین قانونی و حسب صلاحیت اختیاری موضوع ماده 54 قانون یاد شده توسط این سازمان تعیین و اعلام شده است. 

در خصوص ادعای مغایرت مصوبه با شرع ، قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره 102/44323 مورخ 1403/09/18اعلام کرده است که: 

بندها و تبصره مورد شکایت در صورتی که از مرجع صالح و با رعایت موازین ذی ربط صادر شده باشد خلاف موازین  شرع نیست. 

پرونده کلاسه هـ ت/ 0200366 در جلسه مورخ 1403/10/30 هیات تخصصی مالیاتی بانکی مورد بررسی و تبادل نظر واقع که با عنایت به وصول نظریه فقهای معزز شورای نگهبان و نظر اتفاقی قضات حاضر در جلسه با استعانت از درگاه، خداوند متعال به شرح ذیل مبادرت به انشاء رأی می نماید:

رأی هیأت تخصصی مالیاتی بانکی دیوان عدالت اداری 

با عنایت به اینکه شاکی تقاضای ابطال بند (1-3) بخش اول و بند (6 و تذکر ذیل بند 6) از بخش دوم ضوابط اجرایی  ارزش اجاری عملکرد سال 1398 شهر تهران را هم از منظر قانونی و هم از بعد شرعی نموده است و هیات تخصصی به  شرح نظریه مورخ 1403/04/27با این استدلال که مصوبات مورد شکایت در راستای معیاری نمودن تعیین ارزش املاک  و نیز نحوه استفاده و متناسب با کاربری املاک تدوین یافته اند و خارج از از اختیار مرجع وضع مصوبه نبوده و مغایرتی با قوانین ندارند ابراز عقیده نموده و متعاقبا شورای محترم نگهبان طی نظریه شماره 44323/102مورخ 1403/09/18 از  منظر شرعی نیز بیان داشته است ) بندها و تبصره مورد شکایت در صورتی که از مرجع صالح و با رعایت موازین دی ربط صادر شده باشد خلاف موازین شرع نیست( فلذا موجبی نه از منظر شرعی و نه از منظر قانونی جهت بطلان و ابطال  مصوبه وجود نداشته به استناد مواد 84 و 87 از قانون دیوان عدالت اداری رأی به رد شکایت صادر می نماید. رأی یاد  شده ظرف بیست روز پس از صدور قابل اعتراض از سوی ریاست محترم دیوان یا ده نفر از قضات گرانقدر دیوان عدالت اداری می باشد. 

محمد علی برومند زاده

رئیس هیأت تخصصی مالیاتی ، بانکی 

دیوان عدالت اداری